Prawo rynku nieruchomości. Prawo budowlane. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Ustawa deweloperska. Własności lokali. Ochrona praw lokatorów. Koncesja na roboty budowlane lub usługi. Partnerstwo publiczno-prywatne. Komentarz

W publikacji omówiono przepisy prawne związane z szeroko pojętym rynkiem nieruchomości, tj.:

• ustawę z 7.7.1999 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.);
• ustawę z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.);
• ustawę z 21.10.2016 r. o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 140);
• ustawę z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (art. 647–678, umowa o roboty budowlane, najem) (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.);
• ustawę z 24.6.1994 r. o własności lokali (art. 2–3 oraz 7–10, ustanowienie własności lokali) (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.);
• ustawę z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 19a–19s, najem okazjonalny, najem instytucjonalny) (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725);
• ustawę z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177 ze zm.);
• ustawę z 19.12.2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1637).

Komentarz  zawiera wszelkie zmiany legislacyjne, jakie zostały wprowadzone w komentowanych ustawach, w tym najnowsze – wynikające m.in. z:

• ustawy z 7.7.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), zwaną reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego, której pierwsze założenia weszły w życie 24.9.2023 r., tj.:
• uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin i wprowadzenie obligatoryjnego dokumentu w randze aktu prawa miejscowego, tj. planu ogólnego, który nie będzie określał przeznaczenia terenu, a jedynie wskazywał na katalog przeznaczeń terenu możliwych do wyznaczenia w planach miejscowych;
• zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy: wprowadzenie ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji o warunkach zabudowy poprzez określenie w ustawie maksymalnego dopuszczalnego zasięgu tego obszaru; związanie decyzji ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy oraz określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji, wprowadzenie w ustawie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy (5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji);
• zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej: ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, dostosowanie ich do przepisów w sprawie konsultacji społecznych występujących w innych ustawach (ustawa o samorządzie gminnym, ustawa o rewitalizacji), wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej, skrócenie procedur, w tym wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów oraz ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych;
• wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), będącego formą planu miejscowego i narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną;
• a następnie z dniem 1.1.2026 r wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym, będącego źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
• ustawy z 16.6.2023 r. o zmianie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 2029), która zakłada m.in. rozszerzenie katalogu wartości wysoko cenionych o punkt dotyczący ochrony złóż kopalin, a także wskazanie ministra właściwego do spraw środowiska jako jednego z organów uzgadniających projekt: planu miejscowego, planu zagospodarowania przestrzennego województwa – w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin;
• ustawy z 13.7.2023 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1890), wdrażającej zmiany mające na celu usprawnienie przebiegu procesu inwestycyjnego dla przedsięwzięć realizowanych na terenie form ochrony przyrody, w tym. m.in.:
• doprecyzowanie, że w przypadku strategicznej oceny oddziaływania dla projektów studiów wyłożeniu i ogłoszeniu podlega ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, analogicznie jak ma to miejsce przy projekcie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• jednoznaczne wskazanie, że organ wydający decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy w zakresie obowiązku dołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w ramach oceny kompletności wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a w przypadku stwierdzenia zasadności dołączenia tej decyzji do wniosku zobowiązuje wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku;
• ustawy z 7.7.2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022 r. poz. 1557), będącą kolejnym etapem cyfryzacji budownictwa. Ustawa wdraża m.in.:
• odejście od konieczności osobistego składania papierowej dokumentacji w urzędzie: wprowadzenie elektronicznego dziennika budowy; dokumentowanie przebiegu robót budowlanych on-line; możliwość prowadzenia w postaci cyfrowej książki obiektu budowlanego;
• wprowadzenie przepisów regulujących funkcjonowanie portalu e-Budownictwo: portal będzie umożliwiał składanie wniosków, zgłoszeń i zawiadomień w formie dokumentu elektronicznego;
• zmiany w zakresie prowadzenia centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie: zastąpienie dotychczasowej formy centralnych rejestrów nowoczesnymi rejestrami i stworzenia w tym celu dedykowanego systemu teleinformatycznego.

W publikacji Czytelnik znajdzie także ujednoliconą wersję Załącznika do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: Prospekt informacyjny (zmienionego ustawą z dnia 7.07.2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), a następnie ustawą z dnia 7.07.2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1843), która wchodzi w życie 26.09.2023 r.).

Komentarz jest napisany przez praktyków dla praktyków, dzięki czemu uwzględnione zostały w nim problemy, które można spotkać w praktyce zawodowej. Autorzy przywołali liczne orzecznictwo, a także poglądy doktryny, które pozwolą Czytelnikom na całościowe zapoznanie się z tematyką prawa rynku nieruchomości. Publikacja stanowi pomoc w interpretacji i praktycznym stosowaniu omawianych regulacji.